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租赁人的优先购买权

2018年5月23日  东阳债权债务律师
    核心内容:合同法规定,出租人出卖房屋,承租人具有优先购买权。那么在怎样的情况下拥有呢?又有怎样的例外情况呢?下面由小编为您详细解答,希望对您有帮助。
  《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是关于房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的规定。
  优先购买权是指特定权利义务关系的一方当事人依照法律的具体规定享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时,在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条的规定,并不是任何承租人都享有优先购买权的,只有房屋租赁关系中的承租人有优先购买权。
承租人主张优先购买权有四种例外
  按照解释规定,是否只要出租人出卖租赁房屋,承租人就可主张优先购买房屋?对此,这位负责人表示,这种理解是错误的。解释第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形:
  房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权,宗旨是简化物权关系,维护共有关系的稳定性,充分发挥物的用益价值,从利益衡量的角度考量,应当优先保护共有人的购买权。
  出租人将房屋出卖给近亲属情形。亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素,具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系终究有所不同。
  出租人履行告知义务后,承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对合同法第230条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析,承租人在合理期限内行使优先购买权,亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权,将导致出租人所有者权益受到损害。因此,本项将承租人接到通知后15日,作为行使优先购买权的合理期限,逾期视为承租人放弃优先购买权。
  购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第106条规定了善意取得制度,即受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无处分权,受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则,在第三人善意购买出租房屋,并办理登记手续情形下,可以对抗承租人优先购买房屋的主张。


文章来源: 东阳债权债务律师
律师: 张瑞端 [金华]
浙江巨鲸律师事务所
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